Gwybodaeth am Coronafirws (Covid-19)

Asesu Dichonolrwydd Treth Gwerth Tir Lleol yng Nghymru

Yn ddiweddar, cwblhaodd tîm o ymchwilwyr o Ysgol Fusnes Bangor asesiad o’r potensial ar gyfer Treth Gwerth Tir (TGT) lleol yng Nghymru ar ran Llywodraeth Cymru.

Dros y blynyddoedd diwethaf, mae'r syniad o TGT wedi ail-ymddangos mewn dadlau wleidyddol yng Nghymru[1] a'r DG[2]. Yn wahanol i'r mwyafrif o drethi eiddo, gan gynnwys treth y cyngor ac ardrethi annomestig, mae TGT yn diystyru gwerth unrhyw welliannau a wneir i'r tir, gan gynnwys unrhyw adeiladau neu beirianwaith, ac yn trethu gwerth y tir sylfaenol yn unig.

Mae gan TGT hanes hir o fewn y maes economeg a thrafodaeth wleidyddol. Mae cysylltiad agos rhwng yr achos dros dreth o'r fath â Henry George (gweler Ffigwr 1), ond mae wedi denu cefnogaeth eang o bob rhan o'r proffesiwn economeg. Ymhlith ei gefnogwyr mwyaf nodedig mae Adam Smith, Milton Freedman a James Mirrlees. Mae hyn oherwydd bod gwerth tir yn dibynnu ar ffactorau sydd y tu hwnt i reolaeth y tirfeddiannwr neu'r deiliad. Mae gwerth tir yn cael ei bennu yn bennaf gan weithredoedd a phenderfyniadau cymdeithas ehangach - yn benodol penderfyniadau sy'n ymwneud â buddsoddi mewn seilwaith a darparu gwasanaethau cyhoeddus. Felly, gallai fod yn deg i'r elw ar dir gael eu trethu, fel eu bod yn cael eu rhannu gan gymdeithas ehangach yn hytrach na'i gipio gan y tirfeddiannwr yn unig trwy cynnydd yng ngwerth yr ased. Yn gyfatebol, mae TGT yn debygol o fod yn effeithlon yn economaidd. Mae trethi yn gyffredinol yn newid y cymhellion y mae pobl yn eu hwynebu, ac felly eu arferion. Er enghraifft, gall ardrethi annomestig lleihau'r cymhelliant i fusnesau buddsoddi mewn peirianwaith, ac felly leihau lefel buddsoddiad yn yr economi. I’r gwrthwyneb, mae'r cyflenwad tir yn sefydlog ac felly ni all cynnydd mewn trethiant ddylanwadu ar faint o dir sydd ar gael[3].

Er gwaethaf yr achos damcaniaethol cryf hwn o blaid TGT, cymharol ychydig o systemau TGT sy'n bodoli ledled y byd. Mae deall y rhesymau gwleidyddol ac ymarferol dros hyn yn her allweddol wrth ystyried diwygiad o'r fath.

Roedd ein hymchwil yn cynnwys dwy linyn allweddol. Yn gyntaf, fe wnaethom ddatblygu'r amcangyfrifon cynhwysfawr cyntaf o werthoedd tir yng Nghymru. Yn ail, defnyddiwyd cyfweliadau, galwad am dystiolaeth ac adolygiad llenyddiaeth er mwyn deall barn a safbwyntiau ystod o arbenigwyr mewn meysydd perthnasol a chynrychiolwyr rhanddeiliaid, a thrwy hynny dod i gasgliadau am y cyfyngiadau ymarferol dros weithredu TGT lleol yng Nghymru.

Mae ein gwaith modelu yn amcangyfrif mai cyfanswm gwerth tir preswyl yng Nghymru yw £113.4 biliwn, sy'n cynrychioli 48% o gyfanswm gwerthoedd eiddo preswyl (mae'r adeiladau sydd wedi'u lleoli ar y tir yn cyfrif am y 52% arall). Mae cyfanswm gwerth y tir sy'n sail i eiddo masnachol yn cyfrif am £27.6 biliwn arall.

Yn ychwanegol i'r cyfansymiau hyn, mae ein modelu yn nodi amrywiad enfawr yng ngwerthoedd tir hyd yn oed o fewn ardaloedd daearyddol bychan. Rydym yn amcangyfrif mai gwerth cyfartalog tir preswyl yn y gymdogaeth fwyaf cyfoethog yng Nghymru yw £2,589 y metr sgwâr. Ar y pegwn arall, mae gan 0.9% o gymdogaethau werthoedd tir negyddol. Hynny yw, byddai pris marchnad tŷ a adeiladwyd ar ddarn o dir cymedrol yn un o'r lleoliadau hyn yn llai na chost adeiladu'r tŷ.

Nid yw'n syndod bod y tir drutaf yng Nghymru i'w gael mewn maestrefi cyfoethog yng Nghaerdydd, a mewn pentrefi hefo niferoedd uchel o dai haf megis Dinbych y Pysgod, Abersoch a Threfdraeth. Mae'r tir rhataf i gyd i’w weld yng nghymunedau dad-ddiwydiannol ym maes glo de Cymru, fel y gwelir yn Ffigwr 2.

Daw'r asesiad i'r casgliad bod gwerth tir yng Nghymru yn sylfaen dreth ddigonol i sicrhau y gallai TGT godi refeniw sy'n cyfateb â hynny a godir gan y drefn dreth leol gyfredol. Fodd bynnag, mae'r sylfaen dreth honno wedi'i ddosbarthu'n dra anesmwyth ledled Cymru ac felly byddai'n rhaid i newid i TGT ystyried sut y gallai'r refeniw a deilliwyd gael ei ailddosbarthu'n deg ar draws awdurdodau lleol. Mae'r asesiad hefyd yn tynnu sylw at rai o'r rhwystrau eraill rhag gweithredu TGT lleol yng Nghymru, yn benodol y gofynion data ar gyfer darparu prisiadau tir rhesymol a chyson.

Gellir gweld yr adroddiad terfynol yn https://llyw.cymru/treth-gwerth-tir-leol-asesiad-technegol.


[1] Mae Mark Drakeford, y Prif Weinidog, wedi hyrwyddo’r syniad o TGT yn rheolaidd ar lawr y Senedd a mewn mannau eraill. Cynigiodd Adam Price, arweinydd Plaid Cymru, TGT fel rhan o'i blatfform polisi yn ystod ei ymgyrch arweinyddiaeth.

[2] Mae Grŵp Seneddol Aml-bleidiol ar Gipio Gwerth Tir yn bodoli yn senedd San Steffan, ac mae’r SNP, Democratiaid Rhyddfrydol a Phlaid Werdd yr Alban wedi dangos lefelau amrywiol o gefnogaeth i TGT.

[3] Ychydig o dystiolaeth empeiraidd sydd ar gael ar effeithlonrwydd TGT, ond mae tystiolaeth empeiraidd gryf bod trethi rheolaidd ar eiddo sefydlog, yn gyffredinol, yn cael effaith gadarnhaol ar berfformiad economaidd. Er enghraifft, mae Cournède et al (2018) yn canfod bod cynnydd mewn trethi ar eiddo sefydlog (ar sail cyllideb gytbwys) yn arwain at gynnydd mwy mewn twf economaidd na'r newidiadau polisi treth eraill y maent yn eu hystyried, heb effeithio ar lefelau anghydraddoldeb incwm.

 

 

 

 

Ffigwr 1: Hysbysfwrdd yn Rockford, Illinois, UDA, 1914. Ffynhonnell: Llyfrgell Gyhoeddus Efrog Newydd

Ffigwr 2: Gwerthoedd tir preswyl yng Nghymru

 (Mae arlliwiau tywyllach yn cynrychioli gwerthoedd tir uwch fesul metr sgwâr o eiddo preswyl)

Ffynhonnell: ap Gwilym et al (2020)

 

 

 

  

 

Source: ap Gwilym et al (2020)

 

 

 

 

 

Dyddiad cyhoeddi: 4 Mai 2020