Asesu Dichonolrwydd Treth Gwerth Tir Lleol yng Nghymru

Yn ddiweddar, cwblhaodd tîm o ymchwilwyr o Ysgol Fusnes Bangor asesiad o’r potensial ar gyfer Treth Gwerth Tir (TGT) lleol yng Nghymru ar ran Llywodraeth Cymru.

Dros y blynyddoedd diwethaf, mae'r syniad o TGT wedi ail-ymddangos mewn dadlau wleidyddol yng Nghymru[1] a'r DG[2]. Yn wahanol i'r mwyafrif o drethi eiddo, gan gynnwys treth y cyngor ac ardrethi annomestig, mae TGT yn diystyru gwerth unrhyw welliannau a wneir i'r tir, gan gynnwys unrhyw adeiladau neu beirianwaith, ac yn trethu gwerth y tir sylfaenol yn unig.

Mae gan TGT hanes hir o fewn y maes economeg a thrafodaeth wleidyddol. Mae cysylltiad agos rhwng yr achos dros dreth o'r fath â Henry George (gweler Ffigwr 1), ond mae wedi denu cefnogaeth eang o bob rhan o'r proffesiwn economeg. Ymhlith ei gefnogwyr mwyaf nodedig mae Adam Smith, Milton Freedman a James Mirrlees. Mae hyn oherwydd bod gwerth tir yn dibynnu ar ffactorau sydd y tu hwnt i reolaeth y tirfeddiannwr neu'r deiliad. Mae gwerth tir yn cael ei bennu yn bennaf gan weithredoedd a phenderfyniadau cymdeithas ehangach - yn benodol penderfyniadau sy'n ymwneud â buddsoddi mewn seilwaith a darparu gwasanaethau cyhoeddus. Felly, gallai fod yn deg i'r elw ar dir gael eu trethu, fel eu bod yn cael eu rhannu gan gymdeithas ehangach yn hytrach na'i gipio gan y tirfeddiannwr yn unig trwy cynnydd yng ngwerth yr ased. Yn gyfatebol, mae TGT yn debygol o fod yn effeithlon yn economaidd. Mae trethi yn gyffredinol yn newid y cymhellion y mae pobl yn eu hwynebu, ac felly eu arferion. Er enghraifft, gall ardrethi annomestig lleihau'r cymhelliant i fusnesau buddsoddi mewn peirianwaith, ac felly leihau lefel buddsoddiad yn yr economi. I’r gwrthwyneb, mae'r cyflenwad tir yn sefydlog ac felly ni all cynnydd mewn trethiant ddylanwadu ar faint o dir sydd ar gael[3].

Er gwaethaf yr achos damcaniaethol cryf hwn o blaid TGT, cymharol ychydig o systemau TGT sy'n bodoli ledled y byd. Mae deall y rhesymau gwleidyddol ac ymarferol dros hyn yn her allweddol wrth ystyried diwygiad o'r fath.

Roedd ein hymchwil yn cynnwys dwy linyn allweddol. Yn gyntaf, fe wnaethom ddatblygu'r amcangyfrifon cynhwysfawr cyntaf o werthoedd tir yng Nghymru. Yn ail, defnyddiwyd cyfweliadau, galwad am dystiolaeth ac adolygiad llenyddiaeth er mwyn deall barn a safbwyntiau ystod o arbenigwyr mewn meysydd perthnasol a chynrychiolwyr rhanddeiliaid, a thrwy hynny dod i gasgliadau am y cyfyngiadau ymarferol dros weithredu TGT lleol yng Nghymru.

Mae ein gwaith modelu yn amcangyfrif mai cyfanswm gwerth tir preswyl yng Nghymru yw £113.4 biliwn, sy'n cynrychioli 48% o gyfanswm gwerthoedd eiddo preswyl (mae'r adeiladau sydd wedi'u lleoli ar y tir yn cyfrif am y 52% arall). Mae cyfanswm gwerth y tir sy'n sail i eiddo masnachol yn cyfrif am £27.6 biliwn arall.

Yn ychwanegol i'r cyfansymiau hyn, mae ein modelu yn nodi amrywiad enfawr yng ngwerthoedd tir hyd yn oed o fewn ardaloedd daearyddol bychan. Rydym yn amcangyfrif mai gwerth cyfartalog tir preswyl yn y gymdogaeth fwyaf cyfoethog yng Nghymru yw £2,589 y metr sgwâr. Ar y pegwn arall, mae gan 0.9% o gymdogaethau werthoedd tir negyddol. Hynny yw, byddai pris marchnad tŷ a adeiladwyd ar ddarn o dir cymedrol yn un o'r lleoliadau hyn yn llai na chost adeiladu'r tŷ.

Nid yw'n syndod bod y tir drutaf yng Nghymru i'w gael mewn maestrefi cyfoethog yng Nghaerdydd, a mewn pentrefi hefo niferoedd uchel o dai haf megis Dinbych y Pysgod, Abersoch a Threfdraeth. Mae'r tir rhataf i gyd i’w weld yng nghymunedau dad-ddiwydiannol ym maes glo de Cymru, fel y gwelir yn Ffigwr 2.

Daw'r asesiad i'r casgliad bod gwerth tir yng Nghymru yn sylfaen dreth ddigonol i sicrhau y gallai TGT godi refeniw sy'n cyfateb â hynny a godir gan y drefn dreth leol gyfredol. Fodd bynnag, mae'r sylfaen dreth honno wedi'i ddosbarthu'n dra anesmwyth ledled Cymru ac felly byddai'n rhaid i newid i TGT ystyried sut y gallai'r refeniw a deilliwyd gael ei ailddosbarthu'n deg ar draws awdurdodau lleol. Mae'r asesiad hefyd yn tynnu sylw at rai o'r rhwystrau eraill rhag gweithredu TGT lleol yng Nghymru, yn benodol y gofynion data ar gyfer darparu prisiadau tir rhesymol a chyson.

Gellir gweld yr adroddiad terfynol yn https://llyw.cymru/treth-gwerth-tir-leol-asesiad-technegol.

Ffigwr 2: Gwerthoedd tir preswyl yng Nghymru

 (Mae arlliwiau tywyllach yn cynrychioli gwerthoedd tir uwch fesul metr sgwâr o eiddo preswyl)

Ffynhonnell: ap Gwilym et al (2020)

Source: ap Gwilym et al (2020)

Dyddiad cyhoeddi: 4 Mai 2020